Serviço de As Built: o que você precisa saber antes de contratar?
O serviço de As Built registra com precisão as condições reais de uma edificação após sua execução ou reforma. A contratação envolve levantamento, conferência técnica, documentação e definição dos entregáveis, e seu custo varia conforme a complexidade, área, nível de detalhamento e tecnologia utilizada.
Quando uma empresa, construtora ou proprietário precisa documentar uma edificação existente, uma das primeiras dúvidas é quem deve realizar esse trabalho. Afinal, o As Built não consiste simplesmente em desenhar novamente uma planta: é necessário levantar e representar aquilo que efetivamente foi construído.
Esse cuidado é especialmente importante quando existem diferenças entre o projeto originalmente desenvolvido e a situação encontrada no imóvel. Alterações realizadas durante a execução, reformas posteriores, adaptações de instalações e modificações de layout podem fazer com que a documentação disponível deixe de representar fielmente a edificação.
Nessas situações, o levantamento As Built permite transformar as condições reais encontradas no local em uma documentação técnica confiável. Dependendo do objetivo do trabalho, essa documentação pode incluir plantas, cortes, fachadas, detalhes, modelos tridimensionais, informações de instalações e outros elementos necessários à utilização futura do imóvel.
Antes de contratar o serviço, entretanto, é importante compreender qual é a finalidade do levantamento, qual nível de precisão será necessário e quais informações deverão ser entregues ao final. Esses fatores influenciam diretamente a metodologia utilizada e também o investimento necessário.
O próprio conceito de As Built pode assumir diferentes aplicações. Para compreender melhor sua finalidade e em quais situações ele é necessário, vale consultar também o conteúdo O que é As Built e qual sua finalidade?, que apresenta os fundamentos desse tipo de documentação.
Quem realiza um serviço de As Built?
O serviço de As Built deve ser realizado por profissionais ou empresas com capacidade técnica para executar o levantamento, interpretar as informações coletadas e produzir uma documentação compatível com a finalidade do projeto. A composição da equipe pode variar de acordo com o tipo de edificação, a complexidade do levantamento e as disciplinas que precisam ser documentadas.
Em trabalhos predominantemente arquitetônicos, por exemplo, podem ser necessárias competências relacionadas à representação de ambientes, dimensões, elementos construtivos, esquadrias, acabamentos e demais características físicas relevantes. Já um levantamento mais abrangente pode exigir também conhecimento sobre estrutura e instalações prediais.
Por isso, a escolha do fornecedor não deve considerar apenas sua capacidade de produzir desenhos. É importante verificar se a equipe possui experiência em levantamento de edificações existentes, documentação técnica e utilização das tecnologias adequadas ao nível de precisão solicitado.
Também é fundamental definir previamente quem será responsável pela conferência das informações levantadas. Um bom processo de As Built envolve não apenas a coleta de medidas, mas a análise crítica dos dados para identificar inconsistências, lacunas ou situações que precisam de uma verificação adicional.
Em empreendimentos mais complexos, a experiência da equipe se torna ainda mais relevante. Diferentes sistemas podem estar ocultos, modificados ou executados de maneira diferente daquela prevista originalmente, exigindo capacidade para interpretar o que foi encontrado e determinar a melhor forma de documentá-lo.
O que está incluído em um serviço de As Built?
Não existe um único modelo de entrega que possa ser aplicado a todos os serviços de As Built. O escopo precisa ser definido de acordo com o objetivo do levantamento e com o nível de informação que o contratante necessita.
Um trabalho pode ter como objetivo simplesmente atualizar plantas arquitetônicas ou pode envolver uma documentação muito mais ampla da edificação, incluindo diferentes disciplinas e modelos digitais.
Entre os elementos que podem fazer parte de um escopo estão:
- Levantamento das dimensões e características físicas da edificação;
- Plantas baixas atualizadas;
- Cortes e elevações;
- Fachadas e elementos construtivos relevantes;
- Localização de portas, janelas e demais componentes arquitetônicos;
- Documentação de instalações aparentes;
- Registro de alterações realizadas durante a execução;
- Detalhamento de ambientes ou elementos específicos;
- Modelagem tridimensional;
- Modelo BIM, quando previsto no escopo;
- Arquivos digitais em formatos definidos previamente;
- Relatórios ou registros complementares do levantamento.
Essa variedade explica por que dois serviços chamados simplesmente de “As Built” podem apresentar diferenças significativas de escopo, prazo e custo.
Um levantamento destinado à atualização de uma planta arquitetônica existente, por exemplo, possui necessidades diferentes de um trabalho destinado a criar uma documentação completa para manutenção, reforma, expansão ou gestão de uma edificação corporativa.
Por esse motivo, antes de comparar propostas, é recomendável verificar o que cada fornecedor considera como entrega. Um preço aparentemente menor pode estar relacionado a um escopo mais limitado, enquanto uma proposta mais completa pode contemplar levantamento, tratamento das informações, modelagem e documentação em diferentes níveis.
Como é realizado o levantamento para um As Built?
O levantamento começa pela compreensão do objetivo do trabalho e das informações que precisam ser documentadas. A partir disso, são definidos o escopo, a metodologia de campo, os equipamentos e o nível de precisão necessário.
No local, a equipe realiza a coleta das informações relevantes da edificação. Dependendo da situação, podem ser utilizadas medições convencionais, equipamentos topográficos, câmeras, scanners, sistemas de captura tridimensional e outras tecnologias adequadas às características do ambiente.
Uma etapa importante é a conferência cruzada das informações. Medidas, posições, níveis e demais dados coletados precisam ser analisados para reduzir inconsistências e garantir que a documentação final represente adequadamente as condições encontradas.
Quando existem plantas ou documentos anteriores, eles também podem ser utilizados como referência. Entretanto, a documentação existente não deve ser considerada automaticamente como representação da realidade. O objetivo do As Built é justamente registrar o que está efetivamente construído.
Essa diferença é fundamental. Um desenho antigo pode indicar uma parede, uma instalação ou uma abertura em determinada posição, enquanto a edificação existente pode apresentar uma configuração diferente após reformas ou alterações realizadas durante a obra.
É por isso que o levantamento de campo possui papel central no processo. A documentação anterior serve como referência e fonte de informação, mas a representação final deve ser baseada nas condições efetivamente verificadas.
Quando o objetivo é atualizar uma documentação existente, também pode ser necessário avaliar previamente sua qualidade e compatibilidade com a situação atual. Em casos de plantas antigas ou incompletas, tecnologias de levantamento e representação tridimensional podem ampliar significativamente a precisão e a capacidade de documentação.
Quais tecnologias podem ser utilizadas no As Built?
A tecnologia utilizada em um serviço de As Built deve ser escolhida de acordo com as características da edificação e com o nível de precisão e detalhamento necessário. Não existe uma única ferramenta adequada para todos os levantamentos, e a metodologia pode combinar diferentes recursos para obter informações confiáveis.
Em levantamentos mais simples, métodos convencionais de medição podem ser suficientes. Já em edificações maiores, ambientes complexos ou situações que exigem elevado nível de detalhamento, recursos de captura tridimensional podem proporcionar maior eficiência na coleta e no processamento das informações. Quando o trabalho envolve BIM, também é importante considerar padrões e processos que favoreçam a interoperabilidade entre diferentes ferramentas e profissionais, como os conceitos de openBIM apresentados pela buildingSMART International.
Entre as tecnologias que podem fazer parte do processo estão:
- Estação total e equipamentos topográficos: utilizados quando é necessário obter medidas e posicionamentos com precisão;
- Laser scanner 3D: permite capturar grande quantidade de pontos do ambiente e gerar uma representação tridimensional;
- Fotogrametria: utiliza imagens para obter informações geométricas e produzir representações digitais;
- Modelagem 3D: transforma as informações levantadas em modelos digitais da edificação;
- BIM: permite associar informações aos elementos representados no modelo, quando esse nível de documentação faz parte do escopo;
- Fotografia e registro visual: complementam as informações geométricas e ajudam na documentação das condições encontradas.
O uso de tecnologias mais avançadas não significa necessariamente que o serviço será melhor em qualquer situação. O método precisa ser compatível com o objetivo do levantamento. Um levantamento excessivamente detalhado pode aumentar o custo e o prazo sem gerar benefícios proporcionais se o contratante não precisar daquele nível de informação.
Por outro lado, utilizar uma metodologia simples demais pode produzir uma documentação insuficiente para futuras reformas, manutenção ou tomada de decisões.
Essa escolha entre precisão, abrangência, prazo, tecnologia e custo deve fazer parte da definição do escopo antes do início do trabalho.
Quando o levantamento envolve uma edificação que possui documentação antiga ou pouco confiável, a tecnologia 3D pode ser particularmente interessante. A Kemp também aborda essa aplicação no conteúdo Atualização de plantas antigas: como a tecnologia 3D elimina erros em projetos, mostrando como recursos de captura e representação digital podem contribuir para atualizar informações existentes.
O que é entregue ao final de um projeto As Built?
Os entregáveis de um projeto As Built devem ser definidos antes da contratação. Eles representam a documentação que o contratante receberá ao final do trabalho e precisam estar relacionados à finalidade do levantamento.
Dependendo do escopo, podem ser entregues arquivos digitais, plantas técnicas, modelos tridimensionais, modelos BIM, registros fotográficos, relatórios e outros documentos necessários para representar a edificação.
| Possível entrega | Aplicação |
|---|---|
| Plantas arquitetônicas | Registro atualizado da configuração dos ambientes |
| Cortes e elevações | Representação vertical e características construtivas |
| Plantas de instalações | Documentação dos sistemas levantados |
| Modelo 3D | Visualização e análise espacial da edificação |
| Modelo BIM | Gestão integrada de informações do empreendimento |
| Registro fotográfico | Complementação das informações levantadas |
| Relatório técnico | Registro de metodologia, condições ou informações específicas |
É importante observar que nem todos esses elementos precisam fazer parte de todos os serviços. A documentação deve ser dimensionada de acordo com o uso que será feito dela.
Se o objetivo for apenas atualizar a planta arquitetônica de um imóvel, por exemplo, um modelo BIM completo pode não ser necessário. Já em um empreendimento corporativo que será submetido a reformas, ampliações ou intervenções frequentes, uma documentação digital mais abrangente pode representar um investimento estratégico.
Outro aspecto importante é definir os formatos dos arquivos. Dependendo da finalidade, o contratante pode precisar de arquivos editáveis, documentos em PDF, modelos tridimensionais ou formatos específicos compatíveis com os sistemas utilizados pela sua equipe.
Quanto mais claramente os entregáveis forem definidos no início, menor será a possibilidade de divergências entre aquilo que o contratante esperava receber e o que estava efetivamente previsto no escopo.
Quanto custa um serviço de As Built?
Não existe um preço único para um serviço de As Built. O valor é determinado principalmente pelas características do levantamento, pela complexidade da edificação, pelo nível de detalhamento solicitado e pela metodologia necessária para produzir os entregáveis.
Por isso, comparar propostas apenas pelo preço final pode levar a uma avaliação equivocada. Dois fornecedores podem apresentar valores diferentes porque estão considerando escopos, tecnologias, níveis de precisão ou quantidades de entregáveis diferentes.
Para uma estimativa adequada, normalmente é necessário conhecer informações como:
- Área e dimensões da edificação;
- Quantidade de pavimentos;
- Complexidade dos ambientes;
- Quantidade de disciplinas a serem levantadas;
- Condições de acesso ao imóvel;
- Nível de precisão necessário;
- Necessidade de captura 3D;
- Necessidade de modelagem BIM;
- Quantidade e tipo de desenhos a serem produzidos;
- Formatos dos arquivos finais;
- Prazo desejado para execução e entrega.
O valor também pode variar conforme o estado da documentação existente. Quando há plantas atualizadas e informações confiáveis, parte do trabalho de conferência pode ser facilitada. Quando a documentação é antiga, incompleta ou divergente da situação encontrada, o levantamento pode exigir maior esforço de campo e processamento.
Por isso, um orçamento profissional normalmente precisa ser precedido pela compreensão do imóvel e do objetivo do contratante. Em alguns casos, uma visita técnica ou análise prévia da documentação existente é necessária para definir corretamente a metodologia.
Quais fatores influenciam o custo do As Built?
O preço final de um serviço de As Built resulta da combinação de diferentes fatores. Entender esses elementos ajuda o contratante a avaliar uma proposta de maneira mais objetiva e a identificar o que está efetivamente sendo considerado no orçamento.
Esses fatores mostram por que o orçamento deve estar associado a um escopo claramente definido. O preço, isoladamente, não permite avaliar se uma proposta atende às necessidades do empreendimento.
Como escolher uma empresa para realizar o As Built?
A escolha de uma empresa para realizar o serviço deve considerar mais do que a capacidade de produzir desenhos. O contratante precisa avaliar se o fornecedor possui experiência compatível com o tipo de edificação, metodologia adequada e capacidade para entregar as informações necessárias.
Alguns critérios podem ajudar nessa avaliação:
- Experiência: verificar trabalhos anteriores semelhantes ao empreendimento;
- Equipe: conhecer as competências técnicas envolvidas no levantamento;
- Metodologia: entender como será realizada a coleta, conferência e documentação;
- Tecnologia: verificar quais equipamentos e ferramentas serão utilizados;
- Escopo: confirmar exatamente quais disciplinas e elementos serão levantados;
- Entregáveis: especificar desenhos, modelos, formatos e demais documentos;
- Controle de qualidade: verificar como os dados coletados serão conferidos;
- Prazo: avaliar se a programação é compatível com a necessidade do empreendimento;
- Responsabilidade técnica: verificar as responsabilidades e registros profissionais aplicáveis ao serviço.
Também vale solicitar exemplos de trabalhos realizados. A experiência demonstrada em levantamentos semelhantes pode ser mais relevante do que uma apresentação genérica da empresa.
Outro cuidado é desconfiar de propostas que apresentam um preço sem explicar claramente o que será feito. Um orçamento profissional deve permitir que o contratante compreenda o que será levantado, como será levantado, qual será o nível de precisão e o que receberá ao final.
Esse cuidado é especialmente importante em projetos que serão utilizados posteriormente para reformas, ampliações ou intervenções. Uma documentação incompleta pode exigir novo levantamento no futuro, reduzindo parte do benefício esperado da contratação inicial.
Por que contar com uma equipe especializada em As Built?
Um serviço de As Built exige mais do que a coleta de medidas. É necessário transformar informações obtidas em campo em uma documentação técnica coerente, confiável e adequada à finalidade definida pelo contratante.
Na Kemp, o trabalho pode envolver diferentes etapas, desde a análise das informações existentes e planejamento do levantamento até a coleta em campo, processamento dos dados, representação técnica e organização dos entregáveis.
A experiência com levantamento cadastral, arquitetura, engenharia e documentação de edificações permite compreender as diferentes necessidades que podem surgir durante um levantamento. Isso é particularmente importante quando o objetivo não é apenas atualizar uma planta, mas produzir uma base confiável para futuras decisões.
Em situações nas quais a documentação existente não representa adequadamente o imóvel, a análise de campo pode ser complementada por tecnologias de captura e representação tridimensional. A metodologia é definida de acordo com as características do projeto e com o nível de informação necessário.
Essa abordagem também permite conectar o As Built a outros serviços que podem fazer parte do ciclo de vida de uma edificação, como atualização de documentação, modelagem, projetos de arquitetura e engenharia e suporte a futuras intervenções.
O que avaliar antes de contratar um serviço de As Built?
Antes de contratar um serviço de As Built, o mais importante é definir com clareza para que a documentação será utilizada. Essa resposta determina o nível de detalhamento, as disciplinas envolvidas, a tecnologia necessária e os entregáveis que deverão fazer parte da contratação.
Um levantamento destinado apenas à atualização de uma planta arquitetônica, por exemplo, possui necessidades diferentes de um trabalho que servirá como base para uma reforma, expansão, adequação de instalações ou gestão de uma edificação corporativa.
Também é recomendável verificar se a empresa contratada possui experiência compatível com o tipo de imóvel. Edificações comerciais, industriais, corporativas e de grande porte podem apresentar diferentes níveis de complexidade, acessibilidade e quantidade de sistemas que precisam ser documentados.
Outro ponto essencial é entender como será feita a conferência das informações. A qualidade do As Built depende não apenas da coleta, mas também da capacidade de transformar os dados obtidos em uma representação consistente da realidade.
O contratante deve ainda solicitar que a proposta apresente claramente:
- Escopo do levantamento;
- Disciplinas contempladas;
- Metodologia de campo;
- Tecnologias que serão utilizadas;
- Nível de precisão esperado;
- Quantidade e tipos de desenhos;
- Modelos digitais eventualmente incluídos;
- Formatos dos arquivos finais;
- Prazo de execução;
- Critérios de revisão e entrega.
Essas informações tornam a comparação entre propostas muito mais objetiva. Em vez de avaliar apenas “quanto custa um As Built”, o contratante passa a comparar escopo, qualidade, metodologia e resultado esperado.
Por que uma documentação As Built confiável é importante para o futuro da edificação?
O valor de um As Built não termina quando os arquivos são entregues. Uma documentação confiável pode continuar sendo utilizada durante diferentes momentos do ciclo de vida de uma edificação.
Informações atualizadas podem facilitar o planejamento de reformas, ampliações, adequações, manutenção e novas intervenções. Quando a equipe responsável possui uma representação mais próxima da realidade, parte das incertezas que normalmente surgem antes de uma intervenção pode ser reduzida.
Isso é particularmente relevante em imóveis que passam por diversas alterações ao longo dos anos. Cada reforma pode modificar ambientes, instalações e sistemas, tornando progressivamente mais difícil compreender a configuração original da edificação.
Manter uma documentação atualizada ajuda a preservar o conhecimento sobre o imóvel. Em vez de depender exclusivamente da memória das equipes ou de plantas antigas, gestores e profissionais envolvidos em futuras intervenções podem utilizar uma base documental produzida a partir das condições verificadas.
Por essa razão, o As Built pode ser entendido não apenas como um registro de uma obra concluída, mas como uma base de informação para decisões futuras sobre a edificação.
Essa característica também explica sua relação com o levantamento cadastral. Embora os dois trabalhos possam envolver a coleta de informações físicas do imóvel, seus objetivos e momentos de aplicação podem ser diferentes. A Kemp explica essa relação com mais detalhes no conteúdo sobre levantamento cadastral para obras.
FAQ: dúvidas sobre serviço de As Built
Quem pode realizar um serviço de As Built?
O serviço deve ser realizado por profissionais ou empresas com capacidade técnica compatível com o escopo do levantamento. Dependendo das disciplinas envolvidas, podem participar profissionais de arquitetura, engenharia, topografia e outras áreas técnicas.
Quanto custa um serviço de As Built?
O preço depende de fatores como área, complexidade da edificação, quantidade de disciplinas, nível de detalhamento, tecnologia utilizada, condições de acesso, prazo e tipos de entregáveis. Por isso, o valor deve ser definido a partir de um escopo específico, e não por uma tabela única aplicável a qualquer imóvel.
O que normalmente é entregue em um As Built?
Os entregáveis podem incluir plantas, cortes, fachadas, desenhos de instalações, arquivos CAD, PDFs, modelos tridimensionais, modelos BIM, registros fotográficos e relatórios. O conjunto exato deve ser definido de acordo com a finalidade do levantamento.
Qual a diferença entre As Built e levantamento cadastral?
O levantamento cadastral busca registrar as características físicas existentes de uma edificação ou terreno para uma determinada finalidade. O As Built, por sua vez, é normalmente associado à documentação daquilo que foi efetivamente construído ou executado. Os dois podem utilizar métodos de medição semelhantes, mas possuem objetivos diferentes.
É possível fazer As Built apenas da arquitetura?
Sim. O escopo pode ser limitado à arquitetura quando essa for a necessidade do contratante. Também é possível incluir instalações, estrutura e outras disciplinas quando a finalidade do trabalho exigir uma documentação mais abrangente.
É necessário utilizar laser scanner 3D para fazer um As Built?
Não necessariamente. A tecnologia deve ser escolhida de acordo com a complexidade do levantamento e o nível de precisão e detalhamento desejado. Métodos convencionais podem ser adequados para determinados trabalhos, enquanto tecnologias de captura 3D podem oferecer vantagens em edificações mais complexas.
O As Built pode ser entregue em BIM?
Sim, desde que a modelagem BIM esteja prevista no escopo. Nesse caso, as informações levantadas em campo são utilizadas como base para produzir um modelo digital compatível com o nível de desenvolvimento e informação definido para o projeto.
Um As Built pode ser feito a partir de uma planta antiga?
Uma planta existente pode ser utilizada como referência, mas não substitui necessariamente a verificação das condições atuais. Se houver alterações realizadas depois da produção da planta, será necessário levantar e conferir a situação encontrada no imóvel para que a documentação represente adequadamente a realidade.
Como saber qual nível de As Built minha empresa precisa?
O nível adequado depende principalmente da finalidade da documentação. Se o objetivo for uma intervenção específica, pode ser suficiente levantar as áreas e sistemas relacionados a ela. Para gestão de uma edificação complexa ou planejamento de futuras intervenções, pode ser necessário um levantamento mais abrangente.
Por que não escolher o fornecedor de As Built apenas pelo menor preço?
Porque propostas com preços diferentes podem apresentar escopos e níveis de entrega diferentes. A comparação deve considerar metodologia, precisão, tecnologia, disciplinas contempladas, experiência da equipe, prazo e documentação final, além do investimento.
O As Built pode servir de base para futuros projetos?
Sim. Quando produzido com nível de precisão e detalhamento adequado, o As Built pode fornecer uma base importante para novos projetos, reformas, ampliações, adequações e outras intervenções na edificação.
Conclusão
Contratar um serviço de As Built significa mais do que solicitar a atualização de uma planta. O objetivo é obter uma documentação que represente, dentro do escopo definido, as condições efetivamente encontradas ou executadas na edificação.
Por isso, a qualidade do resultado depende de uma combinação de fatores: profissionais capacitados, metodologia adequada, levantamento cuidadoso, conferência das informações, tecnologia compatível com a necessidade e definição clara dos entregáveis.
O preço também precisa ser analisado nesse contexto. Área, complexidade, quantidade de disciplinas, nível de detalhamento, tecnologia e formato da documentação podem alterar significativamente o esforço necessário para realizar o trabalho. Comparar apenas o valor final das propostas pode esconder diferenças importantes de escopo.
Para quem está avaliando a contratação, a melhor abordagem é começar pela finalidade. O que será feito com essa documentação? A resposta ajuda a definir o nível de precisão, os elementos que precisam ser levantados e o tipo de arquivo que deverá ser entregue.
Também é importante escolher uma equipe que consiga compreender não apenas a medição da edificação, mas todo o contexto técnico envolvido. Em trabalhos mais complexos, a experiência com arquitetura, engenharia, levantamento cadastral, modelagem e tecnologias de captura pode fazer diferença na qualidade da documentação final.
A Kemp atua justamente nesse contexto, integrando levantamento, tecnologia, documentação técnica e conhecimento de arquitetura e engenharia para desenvolver soluções adequadas às características de cada empreendimento.
Essa visão permite que o As Built seja tratado como parte de um processo maior de documentação e gestão da edificação, podendo servir de base para novas etapas de projeto, reformas, adequações e decisões futuras.
Quando o escopo é bem definido e o levantamento é realizado com método e precisão, o resultado deixa de ser apenas um conjunto de desenhos atualizados e passa a representar um ativo de informação para o empreendimento.
